R: Răspunsul la aceasta intrebare, pe care o auzim destul de frecvent, mai ales sub forma ei restransa: „Da’, de ce vindeți?” este unul extrem de simplu – dacă nu vindem o parte (destul de mare) din proiect și nu se construiește pe el, nu avem nicio șansă să vedem o creștere semnificativă de valoare.
Să presupunem că am finalizat un proiect, cu 100 de parcele de 500 mp. Un total de 50.000 mp. Am blocat aici timp de 3-4 ani, cât am dezvoltat acest proiect o sumă cam de 150.000 euro (în cumpărarea terenului, notar, cadastru, PUZ, drumuri, experții topo + nervii si stresul și nopțile nedormite … lucruri pe care de altfel nu le vede nimeni :), etc. Ce putem face ca să ne recuperăm investiția ?
Varianta A: Îl vindem tot (en-gros) unui dezvoltator secundar, care il cumpara sa il vanda mai departe la bucata. Socotim 50.000 mp x 4 eur/mp – am luat 200 mii de euro, din care scadem investiția de 150 mii și avem un profit de 50.000 pentru 3 ani de munca. Cu impozitul aferent, cu notar, cu toate cele ajung la 20.000 pentru 3 ani de munca și toti bani investiți, adică spre 280-300 euro pe luna de muncă. Nu e rău, dar se poate și mai bine.
Varianta B: Punem terenul la păstrare pe următorii 10 ani. După acest timp vom avea același teren, care va valora puțin mai mult decât acum (e tot teren pe care pasc oi, tot într-o zonă frumoasă, cu potențial, dar pe care nu a construit nimeni). Deci, am blocat 200.000 într-un teren pe 10 ani, pe care sper să îl pot vinde atunci cu cat ? cu 300.000 sa zicem. Cu ce se indestuleaza statul (TVA, impozitele anuale pe teren, impozitul final) dintr-un profit brut de 50.000 euro pe 10 ani, raman 25.000 adică 2.500 euro / an, adică cam spre 200 euro/luna …. la toata munca și investiția făcută ?
Mda … deocamdată credem ca se poate și mai bine.
Varianta C: (ceea ce facem de mai bine de 15 ani) – scoatem proiectul la vanzare. Acum. Vindem primele parcele la 3 euro / mp. Următoarele le vindem la 3,5 euro. Trece o perioada de la prima vanzare. Apare primul cumparator care „tranteste” o fundație și începe construcția unei case. Super! Următoarele terenuri … la vanzare la de la 4 euro / mp. Și mai pleacă câteva parcele. Mai trec câteva luni … mai apare o construcție în zona, și încă una. Începe sa apara interes pentru zona. Următoarele terenuri … 5 euro / mp. 

Bilant: din parcelele inițiale am vandut poate o treime sau jumatate și am cam scos banii cheltuiti. Am plătit impozitele aferente și am deoparte și avem banii de impozit pentru următorii 2-3 ani securizati. Deja se întrevede la orizont profitul … Peste încă 6-12-18 luni mai apare o casa și încă una. Cineva se mută definitiv în acest proiect. Încep să apară presiuni la Primărie, care se implica în a amenaja drumul. Peste ceva timp apare rețeaua de curent electric pe teren. Ghici ce ? Pretul la teren e deja trecut de 8-10 și ajunge pe la 15-18 euro / mp. Și tot așa, până la final, cand noi ramanem fara parcele, dar am obținut un randament bun la banii investiți și la timpul pe care ni l-am petrecut cu clienții pe teren și toată lumea e fericită. Statul își ia impozite și taxe de la noi, notarul își ia onorarii, Primăria impozite și toată lumea prosperă.
Cei mai fericiți sunt însă clienții noștri. Primii, cei care au avut curaj și viziune sunt cei care cumpara de la noi de fiecare data în fiecare nou proiect. Pentru ca au văzut ca e o reteta care merge și pentru ca au simtit ca se pot castiga bani fără efort, printr-o investiție inteligentă. Cei care au venit pe parcurs, pentru ca au cumparat un teren la un preț corect și l-au luat și în rate. Și sa nu uitam … terenul este singurul bun care nu se mai fabrica. Oricat ar fluctua prețurile pe termen scurt, cu orice crize și ne-crize, este (credem noi) CEA MAI BUNĂ INVESTIȚIE PE TERMEN LUNG. Spre deosebire de banii din banca, pe care poate maine nu-i mai vezi (banca a dat faliment și te-ai transformat în „creditor chirografar”) terenul nu ti-l poate lua nimeni. E acolo, pe numele tău și peste 5 și peste 10 și peste 30 de ani. E o valoare care nu se strică și nu cere de mancare. Indiferent dacă cumperi de la noi sau de la alții, pe termen lung nu prea ai cum sa dai greș cu un teren. Da, pe termen scurt pretul poate să și scadă (vezi recesiunea din 2009-2014) dar în linii mari prețul activelor reale crește pe termen lung. Întotdeauna a fost asa și avem toate motivele să credem că așa va fi și de aici înainte ! În 20-30 de ani din nou totul va fi la un maxim istoric (economiștii știu despre ce e vorba – vezi ciclurile Kondratieff).
Așa că răspunsul la întrebarea de la care am plecat e simplu, deși pare paradoxal: vindem ca să putem câștiga mai mult pe termen lung. Cu cât clienții noștri sunt mai mulți și au făcut o investiție bună, cu atât și noi am făcut o investiție mai bună. Suntem în aceeași barcă cu toți cumpărătorii noștri și interesul nostru pe termen lung este să se construiască în fiecare proiect, pentru ca să ne crească tuturor valoarea terenului. La fel ca la canotaj. Cârmaciul stă în barcă și ia medalie … la fel ca și cei ce au tras la rame ! Cât timp toată lumea a câștigat, e cel mai bun sentiment!

R: Suntem un grup de investitori persoane fizice, care activam pe piata de terenuri extravilan și intravilan din județul Brașov (exclusiv din afara municipiului Brașov) încă din anii ’90. Am avut, în decursul acestor ani, o serie de proiecte finalizate cu succes și cateva sute de parcele vandute la mai mult de 450 de clienți. Un timp îndelungat (cca. 12 ani, din 2004 si pana in 2016) am activat împreuna cu mai mulți parteneri sub numele de societatea comercială Brașov Logistic Park SA, care a fost un dezvoltator de terenuri din județ. NU ne-am ocupat de alte proiecte imobiliare (blocuri, case, ansambluri rezidentiale), NU am avut agenții imobiliare, și NU am făcut altceva pe piața imobiliară. Doar terenuri lângă Brașov.
Din 2008 am demarat și societatea Strop de Cer care are ca obiect de activitate vânzarea de terenuri din proiectul cu același nume, din Părău, județul Brașov. Din motive de comoditate și de organizare ne prezentăm oferta de loturi “în comun” pe acest site, iar pentru eficienta putem fi găsit la același număr de telefon (0722 272768 sau pe tastele numerice 0722 BRAȘOV) și la aceeași adresa de e-mail (ladumbrava.ro@gmail.com), dar fiecare dintre noi este o persoana fizica sau juridică, independentă de ceilalți proprietari / vanzatori. Fiecare vanzator (proprietar) persoana fizica sau juridică este indicat clar în contractul de pe site, iar datele sale sunt publice, inclusiv în extrasul de carte funciară al fiecărei parcele.
Uneori va va răspunde la telefon sau email unul din noi, alteori altcineva (dacă unul din noi pleacă cateva zile din țara, o simpla redirecționare a apelurilor ne mai ajută) Programul nostru este unul relativ relaxat. Telefonul mobil se deschide în jur de ora 9-10 dimineața (dacă, după ora asta nu răspundem, înseamnă ca am uitat sa deschidem telefonul … nu va supărați pe noi și încercați puțin mai târziu). Pe la 5-6 seara, îl închidem și ne-am cam terminat ziua de lucru. Sambata ne mai găsit din cand in cand, uneori chiar și pe teren, la vreo vizionare. Duminica însă nu lucram. Pe email încercăm să răspundem cât de rapid. La 90% din emailuri răspundem în cateva zile iar la un număr mic, dacă nu avem răspunsul pe moment poate dura mai mult (pana într-o săptămână).
Pentru ca nu avem persoane angajate, toata interfața cu clienții o facem noi. De aceea, dacă e o perioada de vacante sau dacă suntem plecați pentru cateva zile din țară, e posibil sa nu dati de noi. Însă, imediat ce revenim, încercăm să rezolvăm rapid toate problemele care au apărut. Un sediu social avem în comuna Părău, dar acolo sunt doar actele pe care suntem obligați de lege să le ținem la sediul social. Dacă doriți să ne cunoaștem în persoană, noi proprietarii persoane fizice vă așteptăm cu bucurie pe strada Aurel Vlaicu 83, in Brașov … mai avem acolo cateva birouri si computere, plus toate documentele terenurilor, PUZ-urile, planse, etc.
Esența e ca suntem aici, am fost de 15 ani prezenți pe această piață și încă cativa ani (până terminăm de vandut cele peste 1.000 de parcele pe care le mai avem) veți da de noi ușor. În perioada următoare (4-5 ani) intentionam sa vindem toate parcelele de teren care sunt prezentate pe acest site, fără a ne mai implica în dezvoltarea alte proiecte. Vom mai duce la final proiectele La Dumbrava și Strop de Cer, iar după ce vom vinde toate parcelele de acolo ne vom retrage de pe piața.
Filosofia noastra a insemnat terenuri pe care unele le-am moștenit din familie iar altele le-am cumparat destul de ieftin acum 15-20 de ani, la care am făcut PUZ-urile, le-am trecut în intravilan cu răbdare și viziune pe termen lung, le-am dezmembrat și le-am finalizat cadastrul, fapt ce ne permite sa avem cele mai mici prețuri din țara la aceste terenuri ! Iar principiile după care lucrăm sunt prezentate mai jos.
Lucrăm cu seriozitate și profesionalism și să oferim în continuare clientiilor nostri terenuri bune si la un preț corect, fără surprize neplăcute. Oferim bun simț, disciplină, seriozitate, adevăr și transparență și cerem același tratament de la clienții noștri. Avem terenuri de vânzare în zona Brașov, oferite la un preț corect, intro locatie buna, cu situație clară juridică, urbanistică și cadastrală.
Toate acestea credem noi că sunt ingredientele perfecte ale unei investiții reușite. Știm că a cumpăra un teren este pentru mulți oameni un proiect care se întâmplă o singura data în viața. Pentru că avem încredere în ceea ce vă oferim, înainte de a face aceasta investitie aveți acces total la absolut toate informațiile pe care le avem despre teren în așa fel incat sa fiți siguri ca faceti o buna achizitie și că banii dvs. se investesc într-un bun de valoare. Chiar înainte de a intra în contact cu noi puteți să vă faceți un cont, să descarca de pe site schițe, extrase CF, Planuri de Urbanism Zonal și General, contractul pe care îl folosim, astfel incat sa știți exact ce cumparati.

Nu avem și nu am avut conflicte cu clienții cu care sa mergem în instanța – toate problemele ce au apărut pe parcurs (inerente) le-am rezolvat constructiv într-o viziune castig – castig. Va stăm la dispoziție pentru orice întrebări și nelămuriri. La cele mai multe dintre ele am răspuns deja în secțiunea de întrebări și răspunsuri a acestui site, dar ne face plăcere sa discutam ori de cate ori ne veți contacta. Noi credem cu tărie faptul că, spre deosebire de bani, terenul acesta nu se poate pierde, nu se degradează, nu e furat și nici „pierdut” în falimentul vreunei bănci. Indiferent ce ar spune unii carcotasi, suntem convinși că un teren intravilan ieftin, luat în rate, ramane cea mai sigura investitie pentru următorii 15-20 ani.

R: Încercați să puneți această întrebare la 100 de vânzători de teren și veți vedea că marea lor majoritate o vor scălda …
Răspunsul nostru: legea spune clar, sigur și neechivoc ca NU, nu puteți, însă exemplele mele practice (pe care le-am tot întâlnit în ultimii 20 ani, de când sunt pe această piață) spun că mai degrabă DA. Hai să zicem altfel: DEPINDE ! Depinde foarte mult de de primăria (a se citi primarul, secretarul, responsabilul cu urbanismul, etc.) din zona în care vă aflați și de cei cu care vorbiți.
Unii sunt mai inflexibili, alții „mai catolici decât papa”, unii înțeleg că orice bănuț investit în comuna lor e un plus, alții dorm cu textul din lege sub cap și se feresc de orice situația în care cineva ar putea întreba „da’ de ce ați aprobat, domnu’ ?” Unii vă vor aproba pur și simplu, alții vă vor trimite la plimbare, iar alții vă vor explica de ce nu se poate.
Legea are multe portițe și scăpări – se poate construi o mică „fermă” sau „exploatație agricolă” ori chiar un „adăpost de animale” care ia de multe ori forma unei case. Nimeni nu vă poate obliga să nu trăiți într-o fermă agricolă sau chiar într-un adăpost de animale, nu-i așa ? Există multe posibile portițe și interpretări legale și un arhitect LOCAL (nu, nu mergeți la un alt arhitect din alt oraș sau alt județ, că nu rezolvați nimic) vă poate ajuta (sau încurca !) extrem de mult.
Trăim într-o țară complicată iar noi simțim că „domnia” legii se termină la poarta satului, acolo unde începe arbitrariul consiliului local și al primarului, sau al unui funcționar mai „special”, care dacă vrea să vă „ajute” atunci orice se poate face, dacă nu vrea – nu veți face nimic, indiferent dacă aveți TOTUL în ordine … veți muri cu dreptatea în mână, pentru că ați dat de un funcționar care în esență vă va transmite non-verbal mesajul: „nu îți aprob, mă! … de ce ? că nu vreau eu, de aia ! .. că nu îmi place de tine, de ochii tăi, de mașina fandosită cu care te-ai înființat în fața Primăriei, de atitudinea pe care o ai în biroul meu, etc.
Și nu ai ce face, pentru că o să găsesc când vreau eu un text de lege pe care să ți-l bag sub nas și să îți explic cu amabilitate chiar, de ce nu se poate ce vrei tu. Na, ia de aici mare șmecher (cu J mare!) … vezi mă’ că nu tu ești șefu’ și că nu poți să faci tu ce vrei ?”

R: Fiecare proiect are ritmul propriu de dezvoltare. Cu cât este mai vechi un proiect, cu atât mai mult s-a construit pe el. O altă variabilă e mărimea proiectului – cu cât e mai mare, cu atât sunt mai multe șanse ca să se miște mai rapid lucrurile. În plus, să nu uităm vechea vorbă românească ”omul sfințește locul”. Dacă cei care au cumpărat terenul l-au cumpărat doar pentru a-i crește prețul în viitor și nu au făcut absolut nimic acolo, normal că în zona respectivă nu s-a construit nimic (proiectul Tulburița – 65 loturi) – unde mai toată lumea a luat un teren “de investiție” și nimeni nu a făcut nimic încă. În schimb, acolo unde oamenii au dorit teren pentru case de vacanță au și construit.
În proiectul Trestioara sunt aproximativ 30 de case iar în vreo 9-10 oamenii stau permanent. E și o pensiune făină în zonă (Valea cu Ponei, pe care o găsiți pe Internet și chiar și pe booking.com).
În proiectul La Dumbrava (care este pornit mai recent) sunt vreo 10-12 case gata, cam 10 locatari permanent și multe proiecte începute. Dar, vă recomandăm ca, indiferent care este motivul pentru care cumpărați o parcelă, primul lucru pe care să îl faceți: să p împrejmuiți.
Găsiți cea mai ieftină variantă de gard, dar împrejmuiți-l! Și dacă vreți să revedeți parcela, gardul îi va crește valoarea. În celelalte proiecte finalizate de noi lucrurile se misca (chiar bine!).
De exemplu, în proiectul Cristian sunt 55 case pe cele cca 65 parcele pe care le-am vândut (cu gaz și curent și drumuri amenajate de Primărie – e drept cam în 12-13 ani) iar în proiectul Ilieni sunt 50% din parcele construite, în condiții asemănătoare (la fel, au trecut cca 10-11 ani de la vanzarea ultimei parcele).
Pentru proiectele Strop de Cer și Strop de Verde, pe baza experienței noastre de mai bine de 15 ani în acest domeniu estimăm un ciclu de dezvoltare de:
– circa 3-4 ani de la momentul începerii vanzarilor pana la apariția primei construcții permanente
– apoi încă 1-2 ani pana la primele cateva case
– încă vreo 7-8 ani pana la construcții pe 50% din parcele și apoi
– încă 4-5 ani până la finalizarea construcțiilor pe 90% din parcele, odată cu finalizarea lucrărilor de adus utilitati, amenajarea cu strat asfaltic a drumurilor, iluminat stradal, canalizare, etc.
Dar în principiu, în proiectele pe care le promovăm clienții trebuie sa se astepte la un orizont investitional de 15-20 ani, cu posibilitatea unui randament mult peste ceea ce ofera situatia economica. De exemplu, primul teren pe care l-am vandut în 2000 cu 3 dolari / mp (la acel moment un teren viran, pe un câmp) a avut o valoare de schimb în 2007-2008 (înainte de criza) de 60-70 eur / mp iar astăzi are un preț de 20-25 euro/mp … firește ca în cativa ani, un teren între case construite, cu toate utilitatile si cu drum amenajat, aceasta valoare va crește.
Firește ca nu putem prezice viitorul și nu putem garanta aceste evoluții viitoare ! Nimeni nu o poate face ! Fiecare proiect are viața lui specifică și modul lui unic de dezvoltare. E posibil ca într-un proiect sa decoleze construcțiile în cativa ani, după cum există posibilitatea ca alt proiect să treneze.
(Notă: informația de aici este valabilă în primăvara lui 2021. De atunci sigur s-a mai construit în toate proiectele noastre.)

R: În principiu această întrebare este adresată mai ales de către clienți care se află la prima cumpăarare a unui bun imobil. Din fericire, suntem într-o țară unde, deși nu merg multe din lucruri, măcar pe partea aceasta a cabinetelor notariale, lucrurile stau bine.
Notarul public nu e „al cumparatorului” sau „al vanzatorului”. El este asimilat unui funcționar public care este obligat prin lege și prin regulamentele de functionare sa fie impartial si neutru. Notarul trebuie sa explice clar părților conținutul actului și sa raspunda clar la orice întrebare sau nedumerire a acestora, așa că, dacă aveți orice nelamuriri, acestea trebuiesc clarificate de notar înainte de semnarea actelor. Un notar public, oricare ar fi el, dacă ajută una din părți să comită o ilegalitate își riscă meseria (e rapid exclus din branșă) și de multe ori libertatea. Sunt câteva cazuri de notari publici, inclusiv din Brașov, care petrec timp după gratii pentru că au fost prea creativi atunci când au avut situații dubioase. Din experiența noastră, puteți merge cu toată încrederea la orice notar public … dacă s-a semnat un act translativ de proprietate (un contract de vânzare-cumpărare) puteți fi în 999.999 de cazuri dintr-un milion că totul este în regulă.
Probabilitatea de a fi “înșelat” de către un notar public (fie el și “al celeilalte părți”) este mai mică decât cea de a câștiga premiul cel mare la loteria de Craciun din Statele Unite 🙂 Trebuie menționat ca ceea ce folosim este oarecum contractul standard de vanzare-cumparare a unui imobil, folosit de către notarii publici din România, probabil cu modificările specifice notarului cu care lucram. Și cam asta e tot. Contract standard, fără clauze dubioase sau ascunse. Iată textul integral, din care însă am eliminat referințele personale, cu comentariile noastre, acolo unde am simțit ca este necesar:

~ CONTRACT DE V NZARE – CUMPĂRARE ~
Subsemnata …… , în calitate de vânzătoare şi Subsemnata ….., în calitate de cumpărătoare, încheiem prezentul contract în următoarele condiţii:
Subsemnata vânzătoare, vând cumpărătoarei terenul curţi construcţii în suprafaţă de xxx m.p. situat în intravilanul Com. Dumbrăviţa, sat Vlădeni, jud. Braşov, înscris în CF nr. yyyyy a localităţii Dumbrăviţa (nr. CF vechi mmm A+qqq Vlădeni), identificat la A1, cu nr. top. 5974/b/2/1/1/XXX. (NOTĂ: esența contractului) Menţionez că terenul obiect al acestui contract de vânzare-cumpărare este fără utilităţi. (NOTĂ: Se pare ca e important pentru taxare – la un teren cu utilitati taxele percepute de notar sunt mai mari)Subscrisa vânzătoare, prin reprezentant, declar că am dobândit dreptul de proprietate asupra terenului de mai sus cu titlu de drept cumpărare, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. xxx de notarul public Hermeneanu Adriana-Daniela din Braşov, conform şi celor înscrise în cartea funciară sus-menţionată sub B 3.1 cu act nr ttt cf. (NOTĂ: Declarația vanzatorului privind modul de dobândire al imobilului) Vânzarea se face liberă de procese şi fără sarcini. 

(NOTĂ: Adică nu exista nicio ipoteca sau gaj, terenul nu este “pus” la nicio bancă și în general nu există
orice alt impediment la vanzare).
Subscrisa vânzătoare, prin reprezentant, o garantez pe cumpărătoare de evicţiune, autorizez întabularea în cartea funciară a dreptului său de proprietate asupra
terenului descris mai sus şi declar pe proprie răspundere că de la data obţinerii extrasului de carte funciară şi până la data semnării actului de faţă nu a intervenit
nicio schimbare în situaţia juridică a terenului ce îl înstrăinez. Subscrisa vânzătoare, prin reprezentant, declar că situaţia juridică a terenului de mai sus este cea din extrasul de carte funciară numărul XXX/xxx.2016, eliberat de Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Braşov din cadrul Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Braşov, iar taxele şi impozitele aferente terenului ce se înstrăinează sunt achitate la zi, conform Certificatului de atestare fiscală nr. xxx /xxx.2016 eliberat de Primăria Com. Dumbrăviţa, jud. Braşov, care au stat la baza încheierii prezentului contract. Preţul stabilit de comun acord şi declarat pe proprie răspundere este de MMM lei , conform ……, preţ care s-a achitat integral de către cumpărătoare, anterior perfectării prezentului act, prin transfer bancar în contul nr.xxxxx, deschis la banca ….. pe numele vânzătoarei, ceea ce aceasta, recunoaşte şi prin semnarea prezentului act. 

(NOTĂ: În cazul nostru notarul a avut acces la tot istoricul de plăți de pe site și le vede exact)
Subscrisa vânzătoare, prin reprezentant şi subsemnata cumpărătoare declarăm că preţul de mai sus este cel real. Ne-au fost aduse la cunoştinţă prevederile Codului Civil, ale legii privind evaziunea fiscală şi consecinţele nedeclarării unui preţ serios şi stăruim în perfectarea actului la preţul de mai sus. Declarăm, totodată, că am luat cunoştinţă de prevederile Legii nr.656/2002 pentru prevenirea şi combaterea spălării banilor. Subsemnatele părţi contractante declarăm că am fost informate de către notarul public de dispoziţiile Legii nr.70/2015 pentru întărirea disciplinei financiare privind operaţiunile de încasări şi plăţi în numerar şi pentru modificarea OUG 193/2002 privind introducerea sistemelor moderne de plată şi înţelegem să încheiem actul în aceste condiţii (NOTĂ: LA plăți cash mai mari intervin probleme potențiale – de aceea noi nu lucrăm cu cash ci numai cu transfer prin conturi bancare)
Taxele pentru perfectarea actului, cât şi taxele şi impozitele legale aferente terenului vândut, revin de azi, data autentificării prezentului contract, cumpărătoarei.
Subsemnata cumpărătoare cumpăr, ca bun propriu / comun, terenul descris mai sus, la preţul şi în condiţiile acestui contract, cunosc faptul că vânzătoarea a dobândit dreptul de proprietate prin ….şi că terenul ce se vinde nu are sarcini şi nici procese. (Daca cumparatorul este casatorit si are regimul matrimonial de comuniune de bunuri atunci terenul cumparat devine bun comun al sau si al sotului/sotiei. Dacă exista o conventie matrimoniala atunci terenul devine bun propriu – intra doar in patrimoniul soțului cumparator) Am luat cunoştinţă de încadrarea în zonă a terenului, limitele de hotar, suprafaţa acestuia, vecinătăţile şi accesul la drumul public, declar că le-am verificat şi sunt de acord să dobândesc terenul obiect al acestui contract în aceste condiţii. Subsemnatacumpărătoare am luat cunoştinţă de dispoziţiile Planului de Urbanism Zonal elaborat pentru proiectul din care face parte terenul identificat mai sus şi înţeleg să mă substitui investitorului acestui plan şi, în această calitate, să îmi asum toate obligaţiile şi să beneficiez de toate drepturile oferite de acest document de urbanism.
Subsemnata cumpărătoare cunosc faptul că situaţia juridică a terenului este neschimbată şi corespunde cu cea descrisă în extrasul de carte funciară prezentat de vânzătoare. În temeiul art.35 din Legea nr.7/1996, republicată, notarul public are obligaţia legală de a comunica actul la biroul de carte funciară, în vederea înscrierii acestuia în cartea funciară. 

(NOTĂ: Notarul depune la Cartea Funciara actul și în 10 zile lucrătoare ridica extrasul de CF pe numele cumparatorului)
Subsemnatele părţi contractante declarăm că înainte de semnarea actului am citit conţinutul acestuia, constatând că el corespunde voinţei noastre şi condiţiilor stabilite de noi de comun acord. Avem cunoştinţă de obligaţia noastră de a înregistra la Primăria Com. Dumbrăviţa – Direcţia Impozite şi Taxe Locale, prezentul contract de vânzare – cumpărare, în termen de 30 de zile de la data încheierii acestuia. (Obligație de care multi cumparatori cam uită …) Tehnoredactat şi autentificat la Biroul Notarului Public Hermeneanu Adriana-Daniela, cu sediul în Mun. Braşov, Bld. Griviţei nr.88, bl.12, sc.B, ap.2, jud. Braşov,

într-un exemplar original, care rămâne în arhiva biroului notarial şi 5 (cinci) duplicate, dintre care unul va rămâne în arhiva biroului notarial, un exemplar pentru
cartea funciară şi 3 (trei) exemplare au fost eliberate părţilor.

R: Mda, asta e o întrebare care ni se mai pune, mai ales de clienții care s-au “fript” cu tot felul de “dezvoltatori imobiliari” care au dat tot felul de țepe.
E una din întrebările la care din păcate nu prea avem răspuns. E plina tara asta de tot felul de țepari și de oameni neserioși care au promis cate una și alta și care au falimentat firme pe banda rulanta. Despre noi, ce putem sa va spunem ? Căutați pe Internet, întrebați în jur … pe la Primăriile din cele două comune, pe alți clienți care deja au luat de la noi (și avem vreo 500 de oameni cu care am făcut contracte, din care vreo 300 au plătit ca și dvs rate pe niște ani și apoi ne-am văzut la notar), căutați pe site-ul Registrul Comerțului sau pe cel al ANAF informațiile publice – totul despre noi e public, clar si si “curat”. Suntem cativa asociați persoane onorabile, nu avem legături de niciun fel cu zone mai puțin corecte din punct de vedere economic.
Ne plătim la timp furnizorii, plătim impozitele datorate statului, nu avem datorii neonorate fata de nimeni, nu am fraudat vreo firma, nu suntem implicați in falimente și în tepe anterioare cu alte firme … dar mai mult nu știm cum sa putem răspunde la o așa întrebare.

R: Credem noi ca e mai simplu decat în relația cu o firma. Pentru ca o persoana fizica nu poate da faliment cu aceeași ușurință cu care poate sa dea o firma.
Relatia de vanzare-cumparare a unui teren de la o persoana fizica este una civilă, și nu comercială.
Asta înseamnă ca în principiu nu ar trebui sa va pierdeți banii cu aceeași usurinta ca și în cazul unei relații cu o firmă.

R: Răspunsul legal e clar: DA ! 100% … 1000% DA !
Răspunsul nuanțat, al realității din România este: mda, într-un final veți construi … poate mai ușor, dar cel mai probabil destul de greu, cu nervi, cu stres, cu bani dați aiurea, dintr-un motiv extrem de simplu. Sunteți la mâna unor funcționari publici cărora nu le pasă de proiectul dvs. ori de casa dvs.
Le pasă doar să: nu-i cheme la DNA, nu-i certe șeful, nu le reducă salariile, să ajungă acasă diseară și să își vadă copiii (sunt și ei oameni) și în general vor să nu le tulbure nimeni și nimic liniștea din birou. Așa că, dacă ați putea să nu existați și să nu îi deranjați, ar fi bine.
Acum că o faceți și veniți cu o solicitare (de certificat de urbanism, de autorizație de construire, etc) i-ați deranjat … așa că de aici începe arbitrariul. Ca să înțelegem răspunsul la întrebarea de mai sus, este absolut necesar să trecem prin procesul de gândire al omului (funcționar public Ionel) căruia i-a ajuns pe birou solicitarea dvs. ( că se numește cerere de certificat de urbanism, cerere de aviz, solicitare de orice fel …) și să încercăm să deslușim o oarecare schemă logică după care funcționează el.
Prima nedumerire: „Ce naiba e cu hârtia asta ? Ce puii mei vrea și asta ?” Și citește solicitarea dvs.
Nedumerirea doi: „Cine o fi asta ? E rudă cu vreunul din Primărie / Minister / Consiliu / etc. ? E pila cuiva ? A vreunui șef de la noi? Vreun șef de la alții ? L-a adus cineva care ar putea să îmi facă probleme ? Îi face proiectul arhitectul ăla bengos, care e nașu‘ lu’ șefu’ ? ”
Dacă răspunsul la întrebările de mai sus e DA, atunci aveți noroc … i se va activa brusc blocul logic de „hmm … la naiba, trebuie chiar să am grijă cu hârtia asta și să încerc să o rezolv”
Urmează punctul de decizie: „Am mai avut de-a face cu așa ceva în ultima lună / ultimul an / ultimii 10 ani?” dacă răspunsul e DA, răspunsul lui e simplu = “aplic exact soluția de acolo”. Nu contează că legea s-a schimbat. Nu contează că lucrurile în vigoare acum sunt altele.
Eu, funcționarul public, caut răspunsul la o cerere identică, am dat copy-paste și am rezolvat. O bag în teancul de răspunsuri și, dacă omu’ e bazat (a se citi „răspunsul la întrebarea 2 de mai sus e DA”) i-o dau azi-mâine, iar dacă omu’ nu e bazat (a se citi „răspunsul la întrebarea 2 de mai sus e NU, nu e pila nimănui, e doar un neica-nimeni care nu mă poate amenința în niciun fel”) atunci în vreo lună-două i-o dau mocofanului (pardon, contribuabilului)”
Dacă ați avut norocul ca Ionel al nostru să se fi trezit bine de dimineață, să nu se fi certat cu nevasta, să nu aibă o criză de rinichi și să mai fi avut o situație comparabilă cu a dvs. în ultimul timp, la care totul a ieșit bine (adică nimeni nu l-a întrebat nimic despre ea) atunci ați avut noroc ! O să primiți rapid un răspuns favorabil, poate și rapid și o să vă bucurați că iată, România se schimbă, nu ? … începe să fie bine, nu-i așa … asta mai ales pentru clienții care vin de dincolo de hotarele țării ?
Dacă răspunsul la punctul de decizie de mai sus e NU – omul nu a mai avut nicio situație similară, de cand își amintește el, atunci începe procesul de gândire care vă poate trimite rapid în fața unui NU SE POATE, DOMNU’ ! E ILEGAL !
Aici intră: întrebat colegii din birou, consultat colegi din același departament, dar din alte localități, sunat pe la Consiliul Județean și cerut indicații, etc.
Cu cât problema pare mai amplă și mai posibil generatoare de probleme pe viitor pentru funcționarul nostru, cu atât va dura mai mult. Totul depinde acum de funcționarul public de la celălalt capăt al firului, de digestia lui, de starea lui de confort care se poate traduce prin sfaturi ce variază
intre două extreme, de genul: „Dă-i bă‘ Ioane drumu’ că e în regulă, am avut și eu acu’ vreun an o chestie ca asta și e cum îți zic eu” sau, la limita cealaltă „Ionele, aș avea grijă în locu’ tău … vezi că pă George de la departamentul X l-or chemat aia să dea cu subsemnatu’ exact la o fază ca asta” …
Dacă aveți neșansa unui asemenea răspuns în convorbirea lui Ionel cu prietenul lui, s-a cam terminat. Puteți să aveți dreptatea de pe lume, situația să fie clară ca lumina zilei, chiar puteți să veniți cu 10 de avocați … răspunsul e NU SE POATE. Nu pentru că nu e legal, nici vorbă … ci pentru că acei „băieți” nenumiți îl pot cumva pune pe Ionel al nostru în fața celui mai negru coșmar al unui funcționar public … să ia o foaie albă de hârtie și să scrie pe ea cuvintele fatidice: „Declarație … Subsemnatul Ionel, declar următoarele: … etc” … Ați prins ideea nu ?